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Le contrat de location non meublée : modèles de contrat de bail et conseils

La loi du 6 juillet 1989 régit les contrats de location et plus particulièrement le bail de location portant sur un logement non meublé.
Concernant la location meublée d’un appartement ou d’une maison, ce sont les dispositions de la loi du 20 juillet 2005 qui devront s’appliquer à ces baux de location.
Le contrat de bail de location non meublée doit obligatoirement être écrit et donc faire l’objet d’un contrat de bail signé par les parties (le site internet Documentissime vous proposant des modèles de bail gratuit).
Concernant la location meublée, s’il est préférable que le bail soit établi par écrit, et ce, pour des questions de preuve, il est dans tous les cas obligatoire que le contrat de bail d’habitation soit accompagné d’un état des lieux d’entrée et de sortie. Vous trouverez également sur le site Documentissime un modèle de contrat de location meublée gratuit.

La location non meublée

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Si vous désirez louer un appartement, une maison vide, vacant(e), il vous faut un contrat de location adapté à ce type de logement. A cet effet, le site internet Documentissime met à votre disposition un exemple de bail gratuit.

Ce type de bail d'habitation est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui concerne les locations non meublées. Cette loi régit les locations à usage d'habitation. Elle encadre le contenu des contrats de location portant sur des logements loués non meublés. Certaines clauses sont obligatoires, d'autres facultatives, et d'autres prohibées.

Le bail locatif, également appelé contrat de location, permet de formaliser la location et pose les devoirs et obligations du preneur et du bailleur (locataire et propriétaire du logement). L'écrit obligatoire du bail de location permet de diminuer malentendus et contentieux.

Rédigé par le propriétaire par exemple à partir d'un modèle de bail tel celui proposé par Documentissime et approuvé par le locataire, le bail est signé en double exemplaire au moins et par les deux parties. La règle en matière de location à retenir est qu'il doit être établi en autant d'exemplaires qu'il y a de parties au contrat. Si une personne se porte caution, elle doit également recevoir un exemplaire du bail.

Lorsque le bail de location est rédigé par un professionnel (notaire, agent immobilier, etc), les frais de dossier sont partagés entre propriétaire et locataire.

Certaines clauses sont obligatoires dans le contrat de location d'un appartement, d'une maison, qui à défaut, ne serait pas valide. Le modèle de contrat de location meublée reprend ces clauses qui sont notamment :

• les nom/prénoms et adresse du propriétaire et du locataire

• l'adresse du logement loué

• la nature de la location : maison ou appartement, numéro du lot, étage, nombre de pièces, jardin, parking et description de toutes les parties communes

• la date de prise d'effet de la location

• la durée du bail de location

• la destination des lieux : usage d'habitation, professionnel ou mixte

• le montant du loyer et modalités de révisions éventuelles

• le montant du dépôt de garantie

Certaines clauses peuvent être insérées de manière facultative par les parties au contrat de location, notamment à l'exemple de contrat de location proposé par Documentissime.

Il en est ainsi :

• de l'obligation de souscrire un contrat de maintenance de la chaudière

• de la remise de plusieurs mois de loyers en contrepartie de travaux de rénovation réalisés par le locataire etc.

Le bail peut aussi prévoir une durée de location plus longue que celle fixée par la loi.

Enfin, certaines clauses sont quant à elles prohibées car considérées comme abusives, illicites. Par exemple :

• les mentions indiquées dans le bail de location par lesquelles le bailleur oblige le locataire à installer des équipements à ses frais (compteur de gaz, d'eau, d'électricité).

• ou encore celles stipulées dans le bail qui obligent le preneur, en vue de la vente ou d'une nouvelle location à laisser visiter le logement les jours fériés ou pendant plus de deux heures les jours ouvrables.

Dans le contrat de location d'un logement non meublé, la durée du bail de location dépend de la qualité du propriétaire de l'immeuble loué.

En effet, dès lors que le bailleur est une personne morale (une société), la durée minimale du bail à loyer est de 6 ans.

Cependant, si le bailleur est une personne physique, c'est-à-dire un particulier, ou s'il s'agit d'une société civile immobilière (SCI), la durée de cette location de particulier à particulier sera de 3 ans.

Enfin, dans certaines situations, il peut être convenu d'une durée raccourcie du contrat de location, à savoir de un an :

• Lorsque le bailleur était à l'étranger et prévoit son retour en France

• Lorsque le propriétaire attend une mutation dont il connaît la date à l'avance ou attend sa mise à la retraite programmée

• Lorsque le bailleur souhaite permettre à l'un de ces enfants de suivre ses études dans le logement.

Des garanties peuvent en outre être demandées lors de la signature du bail de location. Le bailleur est en effet en droit de demander au locataire par exemple les copies des bulletins de salaire, avis d'imposition, ainsi qu'attestation de l'ancien propriétaire.

Le propriétaire peut également requérir qu'une personne de l'entourage du locataire, le plus souvent de sa famille, se porte caution afin de payer le loyer si le locataire n'est pas en mesure de le faire.

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