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La résiliation du bail d'habitation : modèles de lettres, préavis et état des lieux

Vous avez signé un contrat de location pour louer un appartement ou pour entreprendre la location d’une maison. Ce bail locatif portant sur une location meublée ou non a, par exemple, pu être établi grâce à un modèle de bail gratuit téléchargeable sur Documentissime.
Pour diverses raisons, vous envisagez la résiliation du bail de location, autrement dit, vous souhaitez envoyer à votre bailleur une lettre de rupture du bail.

A ce titre, il est nécessaire de savoir à quel moment le bail de location peut être résilié, ainsi que les mentions devant être contenues dans la lettre de rupture du bail.
De même, afin de ne pas laisser au dépourvu votre bailleur ou votre locataire, un préavis de location doit être observé.
Enfin, après avoir valablement envoyé votre lettre de résiliation du bail de location, il vous faudra convenir d’un rendez-vous avec l’autre partie pour que l’état des lieux soit réalisé. Plus précisément, il s’agira alors de dresser un état des lieux de sortie.

Quand peut-on résilier un bail d'habitation ?

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La résiliation du bail locatif d'une location meublée ou non meublée est différente selon qu'elle soit provoquée par le locataire ou par le bailleur propriétaire dudit logement.

La résiliation de bail par le locataire peut intervenir à tout moment de la location, et ne doit pas être motivée. Le locataire n'a en effet pas à donner au bailleur les raisons de son départ.

Dès lors, la résiliation du bail peut être communiquée simplement au bailleur partie au bail de location meublée ou non.

Néanmoins, la lettre type de résiliation du bail appelée encore lettre dédite doit, de préférence, être envoyée par lettre recommandée avec avis de réception et respecter un préavis.

Le site Documentissime prévoit à cet effet un modèle gratuit de lettre de résiliation de bail d'habitation.

Quant à la résiliation du contrat de location par le bailleur, elle est strictement encadrée.

En effet, en application des dispositions de l'article 15§1 de la loi du 6 juillet 1989, la résiliation du bail location ne peut intervenir que dans certaines situations, à savoir :

- soit, la reprise du logement ou la vente de l'appartement, de la maison loué(e)

- soit, par un motif sérieux et légitime, comme par exemple le manquement du preneur à ses droits et obligations envers le bailleur dans le bail à loyer.

En cas de loyers impayés, le bailleur devra dans un premier temps adresser à son locataire une lettre de mise en demeure de procéder au paiement des loyers.

Le site Documentissime met en ligne un modèle de lettre type permettant de remédier à cette situation de loyer impayé.

A défaut de régularisation de la situation et donc de paiement de loyer dans le délai imparti, un commandement de payer pourra être adressé au locataire négligeant.

Le commandement de payer est utilisé en cas de loyers impayés. Il doit obligatoirement être effectué par acte d'huissier. Cet acte somme le locataire de remédier à cette situation dans les plus brefs délais.

Si vous souhaitez saisir un huissier de justice, Documentissime met à votre disposition un service de demande de devis gratuit.

La lettre de résiliation du bail de location

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Le courrier de résiliation du contrat de location meublée ou non meublée doit comporter certaines mentions afin que la résiliation soit valable.

Vous pouvez ainsi télécharger gratuitement sur Documentissime des lettres de résiliation de bail d'habitation gratuites puis envoyer votre lettre au bailleur ou au locataire par courrier recommandé avec avis de réception.

Notez qu'il est également possible de faire part de votre résiliation de bail de location par acte extrajudiciaire, ce qui signifie résilier le bail en ayant recours à un huissier de justice.

Le locataire peut ainsi rompre le bail de location par l'envoi d'une lettre recommandé avec accusé de réception, sans préciser les raisons de son départ. Il devra tout de même observer un préavis avant de quitter les lieux et cesser de payer son loyer.

Contrairement à la résiliation du bail de location réalisée par le locataire, la lettre de résiliation émise par le bailleur doit préciser certaines mentions.

En effet, la lettre de rupture du bail de location doit, à peine de nullité, indiquer le motif pour lequel le bailleur demande la résiliation du contrat de location, à l'instar notamment des impayés de loyers.

Lorsque la résiliation du bail de location intervient dans le cadre d'une reprise du logement, le bailleur devra, toujours à peine de nullité de sa lettre de fin de bail, indiquer les noms, adresse du bénéficiaire qui ne peut être que certaines personnes énumérées limitativement par la loi à savoir :

- le bailleur

- le conjoint du bailleur

- le partenaire du bailleur dans le cadre d'un pacte civil de solidarité (PACS)

- le concubin notoire du bailleur (au moins un an avant la date de la lettre de dédite)

- les parents du bailleur, ses enfants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le site Documentissime met en ligne une lettre type de résiliation du bail susceptible d'aider tout bailleur désireux de résilier le contrat de location.

Enfin, si le bailleur envisage de vendre le logement loué, il doit envoyer un courrier de résiliation au locataire, et y faire figurer certains éléments.

Le bailleur doit, à peine de nullité de sa lettre de dédite, faire état du prix ainsi que des conditions dans lesquelles la vente aura lieu.

Dès lors, la lettre de congé du bailleur vaut offre de vente du logement loué au profit du preneur. Le locataire peut alors accepter l'offre ou la refuser, auquel cas il n'achètera pas le logement et devra le quitter.

Le préavis de rupture du bail

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Dans le cadre d'une location vide, la résiliation du bail de location impose le respect d'un préavis de bail différent selon que la lettre de rupture du bail provienne du locataire ou du bailleur.

Le locataire qui résilie son bail d'habitation doit donner sa lettre de dédite dans un délai de préavis de trois mois.

Néanmoins, il est des cas dans lesquels le préavis du logement peut être réduit à un mois seulement. Ces situations de préavis réduit sont limitativement énoncées à l'article 15§1 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 :

- obtention d'un premier emploi

- mutation

- perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi

- locataire âgé de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile

- bénéficiaire du revenu solidarité actif (RSA)

Le délai de préavis commence à courir à compter du jour de la réception du courrier recommandé ou de l'acte d'huissier par le bailleur.

Documentissime propose des modèles gratuits de résiliation de bail d'habitation pour chacune de ces situations.

- Lettre de résiliation du bail d'habitation par le locataire
- Lettre de résiliation du bail d'habitation en raison d'une mutation
- Lettre de résiliation du bail d'habitation en raison d'une perte d'emploi
- Lettre de résiliation du bail d'habitation pris en colocation
- Lettre de résiliation du bail d'habitation en raison d'un premier ou nouvel emploi suite à une perte d'emploi

Notez qu'en vertu d'un accord passé par écrit de préférence entre locataire et bailleur, il peut légalement être convenu qu'aucun préavis ne sera accompli par le locataire, le bailleur ayant, par exemple, déjà d'autres locataires en vue de la conclusion d'un nouveau bail d'habitation.

De même, le délai peut être réduit d'un commun accord.

Dans le cadre d'une location vide, le bailleur qui résilie le contrat de location doit observer un délai de préavis plus long, à savoir de six mois.

Le propriétaire bailleur peut en outre donner congé à son locataire uniquement à la date d'anniversaire du bail ou encore lorsque ce bail locatif arrive à son terme.

Le site Documentissime prévoit des lettres de résiliation de bail de location par le bailleur téléchargeables gratuitement.

- Lettre de congé au locataire d'un logement pour vente du bien 
- Lettre de congé au locataire d'un logement pour habitation
- Lettre de congé au locataire d'un logement pour motif sérieux et légitime

L'état des lieux de sortie

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Après que les lettres de dédite aient valablement été envoyées, locataire et bailleur doivent ensemble convenir d'un rendez-vous afin d'établir l'état des lieux de sortie.

Cet état des lieux se distingue toutefois de l'état des lieux d'entrée du bail puisque au terme de la résiliation du bail, le bail de location n'a plus vocation à exister.

L'état des lieux de sortie doit être établi de manière contradictoire et en comparaison avec l'état des lieux d'entrée.

Cet état des lieux de sortie peut être dressé soit par formulaire, soit grâce à un modèle gratuit d'état des lieux pouvant être téléchargé sur Documentissime.

Les états des lieux de sortie sont généralement réalisés par les mêmes personnes que celles ayant procédé au premier état des lieux (lors de leur entrée dans le logement loué), à savoir le bailleur et le locataire.

Il peut être effectué par un huissier de justice, en cas de désaccord, et il s'imposera alors au bailleur et au preneur. Le coût de l'état des lieux de sortie sera à la charge du bailleur et du locataire.

Enfin, une fois le bail d'habitation résilié, comparaison sera faite entre la fiche d'état des lieux d'entrée et le formulaire d'état des lieux de sortie.

Si la comparaison révèle que des dégradations ont été commises par le preneur dans le logement, le bailleur devra lui présenter des devis qui permettront de fixer le montant des réparations et travaux à réaliser. La somme résultant de cette estimation sera prélevée sur le dépôt de garantie versé par le locataire lors de la conclusion du contrat de bail.

Cependant, si le logement est rendu en bon état, c'est-à-dire dans un état correspondant à celui décrit par l'état des lieux d'entrée, le bailleur aura l'obligation de restituer le dépôt de garantie au locataire dans un délai de deux mois suivant la remise des clés.

A défaut, et passé ce délai de deux mois, le locataire sera en droit d'envoyer un courrier recommandé avec avis de réception au bailleur le mettant en demeure de restituer le dépôt de garantie, et de lui allouer des indemnités de retard.