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Fixation et augmentation du loyer dans le contrat de location

Bailleur ou locataire, vous êtes partie à un contrat de location et louez un appartement, une maison.

Les relations entre vous, parties au bail d'habitation, se déroulent au mieux.

Toutefois, vous souhaitez augmenter le loyer, que vous estimez aujourd'hui trop faible par rapport aux prix du marché. Pour réviser le loyer du bail de location, une procédure très stricte devra alors être observée, respectée et être réalisée en conformité avec l'indice de référence des loyers (IRL).
Une fois le loyer révisé à la hausse, si le preneur (locataire) ne s'acquitte pas du paiement du loyer, le bail d'habitation pourra être résilié dans la mesure où les loyers impayés sont une cause de résiliation du bail de location.

1. Révision et augmentation du loyer

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En principe, dès lors que le propriétaire bailleur et le locataire concluent un contrat de location, le bail de location doit mentionner le montant du loyer dont le preneur devra s'acquitter.

Le montant du loyer est fixé librement par le bailleur et est précisé dans le bail de location.

Néanmoins, si le bailleur souhaite procéder à l'augmentation du loyer, il doit se conformer au respect d'une procédure fixée par la loi du 6 juillet 1989.

Deux situations méritent d'être distinguées :

- Le bail de location ne contient pas de clause de révision du loyer

Pour cette hypothèse, le loyer reste inchangé pendant toute la durée du contrat de location.

Ainsi, ce n'est que lorsque le bail à loyer fera l'objet d'un renouvellement que le loyer pourra être ou non augmenté et ce, seulement si le propriétaire considère qu'il est manifestement sous-évalué au regard des loyers pratiqués dans le voisinage (article 17 c. de la loi de 1989).

Pour procéder au calcul du loyer, le bailleur devra se reporter aux loyers pratiqués dans le voisinage où se situe la location immobilière.

Le bailleur ayant procédé à la location de la maison ou de l'appartement devra avertir son locataire et lui notifier ainsi sa volonté d'augmenter le loyer, de préférence par l'envoi d'un courrier avec avis de réception. Il doit y procéder au moins six mois avant la fin du bail d'habitation.

Cette notification de révision des loyers doit impérativement comporter certaines mentions, notamment la reproduction intégrale, sous peine de nullité, des dispositions de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989.

A ce titre, pour que votre lettre soit valable, Documentissime vous propose un modèle de lettre gratuit portant notification de l'augmentation du loyer.

Le locataire devra communiquer sa réponse au bailleur par acte d'huissier ou par l'envoi d'une lettre en recommandé au plus tard dans les quatre mois précédents le terme du bail.

Si le preneur refuse, ce qui est son droit, le bailleur pourra saisir la Commission départementale de conciliation compétente en application de l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989 en cas de litige opposant les parties au bail.

Documentissime met également à votre disposition un exemple gratuit de lettre de saisine de la Commission de conciliation des baux.

Lorsqu'aucun accord n'est trouvé avant le terme du bail d'habitation, le loyer du bail locatif demeure identique à celui pratiqué antérieurement.

- Le bail de location contient une clause de révision du loyer

Néanmoins, lorsque le bail de location comporte une clause permettant de procéder à la révision du loyer, alors celui-ci pourra faire l'objet d'une augmentation chaque année.

La date permettant d'augmenter le loyer doit être mentionnée clairement dans le contrat de location, à défaut, celle prise en compte sera la date de la signature du bail d'habitation.

Le calcul du loyer révisé se fait en application notamment de l'indice de référence des loyers (IRL) venu se substituer à l'indice national du coût de la construction.

2. L'indice de référence des loyers (IRL)

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L'indice référence des loyers publié par l'INSEE tous les trimestres permet de réviser le loyer du bail d'habitation que ce contrat de location porte sur un logement vide ou sur une location meublée.

Le calcul de cet indice loyer INSEE est réalisé à partir de la moyenne, sur l'année précédente, de l'évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers).

Lorsque le loyer est révisé, l'indice IRL devant être pris en compte est celui du trimestre indiqué dans le bail, ou à défaut l'indice INSEE publié à la date de signature du bail d'habitation.

En conséquence, pour que le calcul de l'augmentation des loyers soit réalisé, il faut :

- le montant du loyer hors charges avant l'augmentation

- la dernière valeur de l'IRL correspondant au trimestre de référence prévu dans le bail de location

- l'indice INSEE du même trimestre de l'année précédente

Documentissime met en ligne en complément d'information, un dossier de synthèse relatif au loyer ainsi qu'à la révision du loyer d'un bail de location.

3. La résiliation du bail pour loyers impayés

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En application des dispositions du bail d'habitation, l'une des principales obligations du locataire réside en le paiement des loyers.

Dès lors, si le preneur de la location meublée ou de la location immobilière vide ne paie pas son loyer, le bailleur dispose de diverses actions à son encontre, la plus forte en cette situation de loyers impayés étant la résiliation du bail.

Avant de recourir à toute action en justice, il est préférable que vous, parties au bail à loyer, tentiez de trouver un arrangement amiable.

A ce titre, en tant que bailleur, vous pouvez par exemple, dans un premier temps, envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception au locataire ne s'acquittant plus du paiement des loyers.

Documentissime met à votre disposition un modèle de lettre gratuit de mise en demeure de payer les loyers.

A défaut, il convient de distinguer selon que dans le contrat de location était insérée ou non une clause résolutoire.

Si une telle clause est stipulée dans le bail d'habitation, en cas d'impayé de loyer, le bailleur pourra demander la résiliation du bail de location.

Pour que le bail soit résilié et afin d'obtenir le départ du locataire, le propriétaire bailleur devra faire délivrer par un huissier de justice un commandement de payer.

Ce commandement de payer doit obligatoirement reproduire l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

De même, l'adresse du Fonds de Solidarité Logement doit être mentionnée.

Le locataire aura alors deux mois pour régler intégralement ses loyers impayés.

Toutefois, si le locataire ne s'est toujours pas acquitté du paiement des loyers en question, le bailleur souhaitant l'expulser devra intenter une action en justice à son encontre.

Néanmoins, si dans le bail de location il n'a pas été prévu de clause résolutoire pour non paiement des loyers et charges, le propriétaire bailleur devra alors assigner le locataire devant la juridiction compétente (Tribunal d'instance) et demander que le bail de location soit résilié et que le locataire de la location immobilière soit expulsé.

Le locataire pourra également être condamné au paiement des arriérés de loyers. Mais le juge pourra estimer que les loyers impayés ne sont pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion.

Enfin, dans une optique de prévenir la situation de loyers impayés, il peut être conseillé de souscrire uneassurance loyer impayé aussi appelée garantie de loyers impayés.

Cette assurance loyer permet de garantir les revenus du bailleur contre les risques locatifs tels loyers impayés, détériorations, etc.

Même si les bailleurs sollicitent en général la présence d'une caution solidaire ou d'un dépôt de garantie, les assurances loyers impayés permettent de récupérer les sommes dues et non perçues en cas de non paiement d'un locataire ou de dégradations supérieures au montant du dépôt de garantie.

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